ベトナム不動産の税金｜購入・保有・売却と確定申告の実務【2026年版】

ベトナム不動産の税金は「購入12.5%・保有ほぼゼロ・売却2%」が基本

ベトナムの不動産税制は日本と比べてシンプルで、特に固定資産税がなく保有コストが低い点が投資家にとって大きなメリットです。

ベトナム不動産投資を検討するとき、多くの方が気になるのが「税金がいくらかかるのか」という点でしょう。ベトナム不動産にかかる税金は、購入時・保有期間中・売却時の3つのフェーズに分けて理解すると全体像がつかめます。

以下の表で、ベトナムと日本の不動産税制を比較してみましょう。

ベトナム不動産の税金で特に注目すべきポイントは3つあります。固定資産税が存在しないため保有コストが極めて低いこと、売却時の譲渡税が売却価格の2%と日本より大幅に軽いこと、そして日越租税条約により二重課税を回避できることです。

購入時にかかる税金・費用｜合計で物件価格の約12.5%

新築コンドミニアム購入時にはVAT10%＋修繕積立金2%＋登記税0.5%で、合計約12.5%の初期費用が発生します。

ベトナムで不動産を購入する際にかかる税金・費用の内訳を、項目ごとに見ていきましょう。

付加価値税（VAT）：建物価格の10%

ベトナムの付加価値税（VAT）は、デベロッパーから新築物件を直接購入する場合に建物価額部分へ10%が課税されます。土地使用権の譲渡はVAT非課税のため、販売価格の全額に10%がかかるわけではありません。

実務上、多くのデベロッパーはVATを販売価格に含めた「VAT込み価格」で提示しています。契約書で「VAT込み」なのか「VAT別」なのかを必ず確認してください。 VAT別の場合、想定していた予算を超える可能性があります。

中古物件（個人間売買）の場合はVATが非課税です。2025年7月から実施されているVATの一時減税措置（8%への引き下げ）は不動産を明示的に除外しているため、ベトナム不動産のVATは引き続き10%が適用されます。

修繕積立金：物件価格の2%

修繕積立金は、コンドミニアムの共用部分を維持するための費用として物件価格（VAT除く）の2%が引渡時に一括で徴収されます。戸建住宅（ヴィラ）の場合は修繕積立金の義務はありません。

修繕積立金は50年分の共用部分メンテナンス費用を前払いする位置づけです。エレベーター、プール、ロビーなどの共用施設の維持に充てられます。コンドミニアムとヴィラの違いについては別記事で詳しく解説しています。

登記税（Registration Fee）：0.5%

登記税は、ピンクブック（所有権証明書）を取得する際に0.5%が課税されます。課税基準は売買契約額と省人民委員会の公定価格のうち高い方です。

2025年7月施行のDecree 175/2025/ND-CPにより、「売買契約価格が公定価格を上回る場合は売買契約価格を使用する」というルールが明確化されました。ピンクブックの仕組みについてはベトナム不動産の所有期間の記事も参考にしてください。

その他費用：公証費用・行政手数料

ベトナム不動産の購入時には、公証費用として取引価格の約0.06%（5万〜7,000万VND、日本円で約250円〜35万円）がかかります。所有権登録手数料として別途100万〜300万VND（約5,000円〜1.5万円）程度が発生します。

弁護士費用や日本語への翻訳費用が別途必要になるケースもあるため、諸費用は余裕をもって見積もっておくことをおすすめします。

保有期間中の税金｜固定資産税なし・賃貸収入には10%

ベトナムには日本のような固定資産税がなく、保有コストは極めて低いです。賃貸に出す場合のみ賃料収入の10%が課税されます。

ベトナム不動産の保有期間中に発生する税金は、日本の不動産投資と比較して大幅に軽くなっています。以下で各項目を確認しましょう。

固定資産税は存在しない

ベトナムには日本の固定資産税に相当する税金が存在しません。日本では不動産の評価額に対して毎年1.4%の固定資産税がかかりますが、ベトナムではゼロです。

土地使用税（Land Use Tax）として住宅用地に年間0.03%が課税される制度はありますが、外国人がコンドミニアムを所有する場合は管理費に含まれているケースがほとんどで、実質的な追加負担はほぼゼロです。

固定資産税がないことはベトナム不動産投資の大きなメリットです。たとえば3,000万円の物件を日本で保有すると年間約42万円の固定資産税がかかりますが、ベトナムではほぼゼロで、5年間の保有で約210万円の差が生まれます。

賃貸収入への課税：個人所得税5%＋VAT5%＝合計10%

ベトナムで不動産を賃貸に出す場合、賃料収入に対して個人所得税（PIT）5%と付加価値税（VAT）5%の合計10%が課税されます。

ただし、年間賃料収入が1億VND（約50〜60万円）以下の場合は免税です。月額に換算すると約840万VND（約4.1万円）以下であれば納税義務が発生しません。ベトナム不動産投資で一定以上の賃料収入を得ている場合は、合計10%の源泉徴収が行われます。

日本の賃貸収入は総合課税で最大55%の累進税率が適用されるため、ベトナムの一律10%は大幅に有利です。

2026年7月からの重要な改正

2026年に賃貸収入に関する税制が大きく変わります。個人所得税法（Law No.109/2025/QH15）の施行により、免税ラインと計算方法が以下のとおり改正されます。

2026年7月以降は、PIT免税ラインが年間5億VND（約250万円）に大幅引き上げされ、超過分のみに5%が課税される方式に変更されます。新しいPITの計算式は以下のとおりです。

$\text{PIT} = (\text{年間賃料収入} - 5\text{億VND}) \times 5\%$

営業登録税（Business License Tax）もResolution 198/2025/QH15により2026年1月から廃止済みです。ベトナム不動産の賃貸投資における税負担はさらに軽くなる方向です。

管理費：月額5,000〜20,000 VND/㎡

ベトナムのコンドミニアムでは、共用施設の維持管理のために毎月の管理費が発生します。相場は1㎡あたり月額5,000〜20,000VNDで、50㎡の物件なら月額25万〜100万VND（約1,200円〜5,000円）程度です。

管理費は物件のグレードや共用施設（プール、ジム、コンシェルジュなど）の充実度によって変動します。日本のマンション管理費と比べると大幅に安い水準です。

売却時の税金｜売却価格の2%（キャピタルゲイン非課税）

ベトナムでは譲渡益ではなく売却価格の2%が一律課税されるため、値上がり益が大きいほど税制面で有利になります。

ベトナム不動産を売却する際の税金は、日本の譲渡所得税と比較して非常にシンプルで軽い負担となっています。

個人所得税（譲渡税）：売却価格の2%

ベトナムで不動産を売却した場合、売却価格の2%が個人所得税として一律課税されます。日本のように譲渡益（キャピタルゲイン）に対して課税されるのではなく、売却総額に対して2%が適用される点がベトナム不動産の税金の大きな特徴です。

課税基準は「売買契約の合意価格」と「市場価格」の高い方が使用されます。法律上は売主が負担しますが、実務上は買主との交渉で負担割合を決めるケースもあります。

外国人（非居住者）の場合は源泉分離課税で処理され、売却価格の2%が源泉徴収されることで納税手続きが完了します。日本の確定申告は別途必要ですが、ベトナム側での手続きはシンプルです。

なお、法人名義で保有している場合は売却価格ベースではなく、譲渡利益に対して20%の法人税（CIT）が課税されます。個人投資家とは税率の計算方法が異なるため注意してください。

計算例で見るベトナム不動産の税金の有利さ

3,000万円で購入したベトナム不動産を4,500万円で売却した場合の税金を、日本と比較してみましょう。

ベトナムの場合:

$\text{譲渡税} = 4{,}500\text{万円} \times 2\% = 90\text{万円}$

日本の場合（5年超保有・長期譲渡）:

$\text{譲渡所得税} = (4{,}500 - 3{,}000)\text{万円} \times 20.315\% \approx 305\text{万円}$

ベトナムの譲渡税は日本より約215万円安くなります。値上がり益が大きくなるほどベトナムの2%一律課税が有利に働きます。たとえば3,000万円で購入し6,000万円で売却した場合:

$\text{ベトナム}: 6{,}000\text{万円} \times 2\% = 120\text{万円}$

$\text{日本}: 3{,}000\text{万円} \times 20.315\% \approx 609\text{万円}$

差額は約489万円に広がります。

投機抑制税の提案と撤回｜現行2%は維持

2025年にベトナム財務省が保有期間に応じた累進課税案（2年未満保有で10%、10年超で2%）と、譲渡益ベースの20%課税案を提案しましたが、2025年9月に両案とも正式に撤回されました。

撤回の理由は「行政実務能力の現状を考慮し、実現可能性を確保するため」とされています。将来的にはVNeID（デジタルID）との連携や土地登記データのデジタル化が完了した段階で、利益ベース課税への移行が検討される見通しです。2026年3月1日には不動産デジタルID制度（Decree 357/2025/ND-CP）が開始されており、将来の税制改革に向けたインフラ整備が進んでいます。

現時点では売却価格の2%一律課税が維持されており、ベトナム不動産の売却に関する税制は投資家にとって引き続き有利な状況です。

日本での確定申告｜二重課税を防ぐ外国税額控除

ベトナムで支払った所得税は日本の確定申告で外国税額控除を適用でき、日越租税条約（1995年発効）に基づいて二重課税を回避できます。

日本居住者は全世界所得に対して課税されるため、ベトナム不動産から得た所得も日本で確定申告が必要です。ベトナム不動産の税金を払ったうえで日本でも課税されると二重課税になりますが、外国税額控除制度により解消できます。

申告が必要なケース

ベトナム不動産に関して日本で確定申告が必要になるのは以下のケースです。

• 賃貸収入がある場合 → 不動産所得として総合課税（累進税率）で申告
• 売却益がある場合 → 譲渡所得として分離課税で申告
• 自己使用のみの場合 → 申告不要

賃貸収入の確定申告では、管理費、修繕費、借入金利子、減価償却費、損害保険料などを必要経費として控除できます。ベトナム不動産の減価償却は日本の耐用年数省令に基づいて計算します。鉄筋コンクリート造（RC造）住宅の法定耐用年数は47年で、定額法での年間償却費は以下のとおりです。

$\text{年間償却費} = \text{建物取得価額} \times 0.9 \times 0.022$

中古物件の減価償却に注意

2021年の税制改正により、海外の中古建物について簡便法で算出した耐用年数による減価償却費は、他の所得との損益通算ができなくなりました。

新築やプレビルド物件を購入する場合は減価償却の制限を受けないため、税務上も新築物件が有利です。ベトナム不動産投資で新築コンドミニアムを選ぶ理由は税制面にもあります。

譲渡所得の税率と計算

ベトナム不動産を売却して利益が出た場合、日本では譲渡所得として分離課税されます。税率は所有期間によって異なります。

所有期間の判定は売却した年の1月1日時点での所有年数で行います。たとえば2026年3月に購入した物件は、2032年1月1日時点で5年超となるため、2032年以降の売却で長期譲渡の税率が適用されます。

日本国内の居住用不動産に適用される3,000万円特別控除は、海外不動産には適用されません。 ベトナム不動産を含む海外不動産の譲渡所得には上記の税率がそのまま適用されます。

外国税額控除の仕組みと計算方法

ベトナムで納付した個人所得税（賃貸収入の5%や売却時の2%）は、日本の確定申告で外国税額控除として所得税から差し引けます。外国税額控除の対象はベトナムで支払った所得税のみで、VATや登録税は対象外です。

外国税額控除の限度額は以下の計算式で求めます。

$\text{控除限度額} = \text{その年の所得税額} \times \frac{\text{国外所得総額}}{\text{全世界所得総額}}$

控除しきれなかった外国税額がある場合は、翌年から3年間繰り越して控除できます。復興特別所得税についても同じ計算式で別途控除が適用されます。

必要書類チェックリスト

ベトナム不動産に関する確定申告で準備すべき書類は以下のとおりです。

• ベトナムでの納税証明書（外国税額控除の申請に必須）
• 売買契約書（取得費・売却価格の証明）
• 収支明細（賃貸の場合、収入と経費の内訳）
• 送金記録（為替換算のエビデンス。TTSレートなどを使用）
• 確定申告書B + 外国税額控除に関する明細書

ベトナム側の納税証明書は外国税額控除を申請するうえで最も重要な書類なので、納税時に必ず取得・保管してください。 為替換算のタイミング（いつ時点のレートを使うか）も正確に記録しておくことが実務上重要です。

税金シミュレーション｜3,000万円のコンドミニアム投資

3,000万円の新築コンドミニアムを5年間保有・賃貸後に4,000万円で売却した場合、ベトナムと日本で支払う税金の総額は約420万円です。

ベトナム不動産投資にかかる税金の全体像を、具体的なシミュレーションで確認しましょう。物件価格3,000万円、年間賃料収入180万円、5年後に4,000万円で売却するケースを想定します。

購入時のコスト

$3{,}000\text{万円} \times (10\% + 2\% + 0.5\%) + \text{手数料} \approx 380\text{万円}$

5年間の賃貸収入と税金

日本の確定申告では、賃料収入180万円から必要経費（管理費、減価償却費など）を差し引いた不動産所得に対して総合課税されます。ベトナムで支払った18万円は外国税額控除で差し引けます。

売却時の税金

ベトナムで支払った譲渡税80万円は外国税額控除で日本の税金から差し引けるため、二重課税にはなりません。ベトナム不動産投資の税金の仕組みを正しく理解し、確定申告を適切に行うことが、税引き後の手取りを把握するうえで重要です。

ベトナム不動産投資のリスクや注意点については失敗事例と対策の記事も合わせてご確認ください。また、外国人の購入条件やローン・融資の選択肢について知りたい方はそれぞれの記事をご覧ください。

参考文献

本記事の執筆にあたり、以下の情報源を参照しました。

• 国税庁「外国税額控除」（No.1240） — 外国税額控除の計算方法・適用要件
• 国税庁「譲渡所得」（No.3211・No.3560） — 長期・短期譲渡所得の税率
• 国税庁「不動産所得」（No.1391） — 賃貸収入の確定申告
• 財務省「日越租税条約（MLI適用）」 — 二重課税回避の根拠条約
• JETRO「ベトナム税制」 — ベトナムの税制全般
• PWC Vietnam — Individual Taxes — 譲渡税2%・賃貸収入課税の公式解説
• Vietnam Briefing — Property Tax Regime 2025 — 2025年ベトナム不動産税制の概要
• Vietnam Briefing — Rental Tax Obligations for Foreigners — 外国人の賃貸収入課税
• Vietnam Briefing — VAT Rates 2025 — VAT10%の適用範囲・不動産の除外
• VietnamNet — Vietnam drops proposed 20% property tax — 投機抑制税の提案撤回・2%維持
• Vietnam.vn — 2026年賃貸税改正 — PIT免税ライン5億VNDへの引き上げ
• Acclime Vietnam — New PIT Law 2026 — 個人所得税法No.109/2025/QH15の解説
• Russin & Vecchi — Property Taxes in Vietnam — 譲渡税の課税基準
• 税理士法人山田&パートナーズ — ベトナム不動産の法令と税務 — VAT課税ベース・非居住者課税の解説
• 廣瀬小川税理士事務所 — ベトナムの不動産所得 — 日本での確定申告の実務解説