ベトナム不動産の出口戦略｜売却の流れ・税金・流動性リスク対策

「ベトナム不動産は買うのは簡単だが、売るのは難しい」とよく言われます。外国人の買い手が総戸数の30%枠で制限され、中古市場の流動性も低いため、購入時に出口戦略を描いていないと、いざ売ろうとしたときに買い手が見つからない事態に陥りかねません。

本記事では、ベトナム不動産の売却が難しい理由、現実的な売却シナリオ3パターン、売却の6ステップ、譲渡税2%や日本での確定申告・外国税額控除の具体的な計算例、そして購入時から考える出口戦略の設計までを解説します。売却・出口戦略を見据えた投資判断のための実務をまとめました。

なぜベトナム不動産は「売るのが難しい」と言われるのか

ベトナム不動産の売却が難しい主な理由は、外国人の買い手が30%枠で制限されること、中古市場の流動性が低いこと、手続きが複雑であることの3つです。 ただし「絶対に売れない」のではなく、「事前の準備と出口戦略があれば売却できる」というのが正確な理解です。

買い手が限定される構造的な理由（外国人所有枠30%）

外国人がベトナムでコンドミニアムを所有できるのは1棟あたり総戸数の30%までと法律で定められており、人気物件ほど外国人枠が早く埋まるため、外国人の買い手を見つけにくい構造になっています。 外国人所有枠が満杯のプロジェクトでは、新たな外国人買主は枠に空きが出るまで購入できません。

過去には、地方政府が外国人所有率の超過したプロジェクトの追加販売を禁止し、罰金を科した事例もあります。外国人購入枠30%の仕組みと確認方法は外国人購入枠30%の確認方法と枠切れ対策で詳しく解説しています。

加えて、外国人の土地使用権は最長50年に制限されています。外国人から外国人へ売却する場合、買主は前の所有者の残存期間を引き継ぐため、保有年数が経過した物件ほど残存期間が短くなり、売却価格に影響します。外国人の所有期間の詳細はベトナム不動産の所有期間50年問題で確認できます。

中古市場の流動性が低い理由

ベトナムの中古物件市場はまだ発展途上で、仲介システムが未発達で売り手と買い手の間に情報の非対称性が大きいため、売却に時間がかかったり希望価格で売れなかったりするリスクがあります。 流動性が低いとは、売りたいときにすぐ買い手が見つかりにくい状態を指します。

ベトナムでは新築の販売は活発な一方、中古物件の流通インフラは日本ほど整備されていません。売却を急ぐと価格を下げざるを得ない場面も生じます。ただし、2024年の土地法改正（2024年8月1日施行）により外国人間の不動産売買が法的に明確化され、中古市場の流動性は改善に向かう可能性があります。

手続きの複雑さ（ピンクブック・公証・海外送金）

売却にはピンクブック（住宅所有権証明書）の準備、公証役場での手続き、名義変更、納税、海外送金など複数の段階があり、いずれも書類と時間を要するため、日本の不動産売却より手続きが複雑です。 とりわけピンクブックの発行に時間がかかる点が、売却の難所になります。

ピンクブックは外国人向けの発行に1〜2年以上かかるケースが多く、ピンクブックがない状態では正式な売却手続きを進めることが困難です。ピンクブックの発行遅延リスクと対処法はベトナム不動産のピンクブック（権利証）で解説しています。

売却の現実的なシナリオ3パターン

ベトナム不動産の売却先には、外国人投資家への売却、ベトナム人への売却、デベロッパーの買戻し・仲介ネットワークの活用という3つのパターンがあります。 外国人の売却先に法的な制限はなく、ベトナム人・外国人のどちらにも売却できます。物件の特性や残存期間に応じて、適した売却先を選ぶことが重要です。

パターン1：外国人投資家への売却（残存期間の引き継ぎ）

外国人投資家への売却では、買主は前の所有者の残りの所有期間を引き継ぎ、取引はUSD建てで行われることが多く、高値での売却を期待できる一方、買い手が限定されるという制約があります。 外国人枠の制限と残存期間の引き継ぎが、買い手の母数を狭める要因です。

たとえば前の所有者が10年所有していた場合、次の所有者の所有期間は残り40年（延長が認められれば最大90年）となります。残存期間が短くなるほど売却価格に影響しやすいため、外国人投資家への売却を想定するなら、保有年数が浅いうちに売却を検討する戦略が考えられます。

パターン2：ベトナム人への売却（買い手の母数が多い）

ベトナム人への売却では、買主は外国人の50年制限を受けない所有権を取得できるため、外国人投資家へ売る場合より買い手の母数が多く、売却しやすいというメリットがあります。 ベトナム人が購入すると、外国人枠が1つ空く効果もあります。

一方で、ベトナム人への売却では取引がベトナムドン（VND）建てになることが多く、価格交渉でも買主側が有利になりやすい傾向があります。買い手を見つけやすい代わりに、希望価格での売却が難しくなる場合がある点を踏まえて判断する必要があります。

パターン3：デベロッパーの買戻し・仲介ネットワークの活用

制度化された「買戻し保証（バイバック保証）」は一般的に確認されておらず、デベロッパーの買戻しは各社の個別対応にとどまるため、買戻しを前提に投資するのは避けるのが安全です。 契約に買戻し条項がある場合でも、その実効性は事前に確認すべきです。

現実的な売却ルートとしては、CBREやSavillsなどの大手仲介や、ベトナム最大の不動産ポータルであるbatdongsan.com.vnを活用する方法があります。外国人が直接ポータルに掲載するのは難しいため、通常は信頼できる仲介業者（エージェント）を通じて買い手を探します。3つの売却パターンの特徴を整理すると次の通りです。

上記のいずれの売却パターンを選ぶ場合でも、買い手の属性と残存期間、取引通貨の組み合わせによって手取り額が変わります。物件の特性に合わせて売却先を想定しておくことが、出口戦略の第一歩になります。

売却の流れ6ステップ

ベトナム不動産の売却は、市場価格の査定、仲介業者の選定、買い手探し・価格交渉、売買契約の締結と公証、名義変更、売却代金の受取と海外送金という6つのステップで進みます。 とりわけ名義変更と海外送金に時間がかかるため、余裕を持ったスケジュールが必要です。

Step 1：市場価格の査定

まず、CBREやSavillsなどの大手仲介や複数の業者に査定を依頼し、適正な市場価格を把握します。 査定価格には幅があるため、複数の見積もりを比較して相場観を持つことが重要です。

近隣の類似物件の取引事例や、エリアの価格推移を参考にしながら、売り出し価格を設定します。希望価格が相場から乖離していると、買い手探しが長期化する原因になります。

Step 2：仲介業者の選定

信頼できる仲介業者を選ぶことが売却成功のカギで、1社に絞らず複数の業者へ依頼して買い手探しの間口を広げるのが効果的です。 外国人売主の場合、言語や手続きの面でサポート力のある業者を選ぶと安心です。

batdongsan.com.vnのようなポータルへの掲載は、通常はエージェントを経由して行います。仲介手数料の相場や契約条件を事前に確認し、書面で取り交わしておくことが大切です。信頼できる仲介業者の見分け方はベトナム不動産の業者選び7つの基準で解説しています。

Step 3：買い手探し・価格交渉

買い手が見つかったら価格や引き渡し条件を交渉し、合意に至ったら手付金（売却価格の5〜10%程度）を受け取ります。 買い手探しの期間は物件・エリア・価格設定によって数ヶ月から1年以上かかる場合もあります。

価格交渉では、残存期間や外国人枠の状況が論点になることがあります。買主の属性（外国人かベトナム人か）によって交渉の進め方が変わるため、想定した売却パターンに沿って準備します。

Step 4：売買契約の締結と公証手続き

売主と買主が合意したら、ベトナムの公証役場で売買契約を締結し、公証手続きを行います。 名義変更には売主・買主の双方が公証役場へ出向く必要があります。

日本に居住したまま売却する場合は、委任状（代理人による売却）を用いる方法もありますが、手続きや必要書類が増えるため、事前に専門家へ確認することをおすすめします。

Step 5：名義変更（ピンクブックの書き換え）

公証後、ピンクブックの所有者名義を買主へ書き換える名義変更の手続きを行います。 名義変更が完了して初めて、所有権が法的に買主へ移転します。

名義変更には所定の書類と時間がかかります。ピンクブックが未発行の物件では名義変更が進められないため、売却前にピンクブックの発行状況を確認しておくことが欠かせません。

Step 6：売却代金の受取と日本への海外送金

売却代金を受け取り、納税を済ませたうえで、必要書類を揃えて日本への海外送金を行います。 ベトナムは外貨規制が厳しく、納税証明がなければ海外送金が認められないため、送金には準備期間が必要です。

海外送金に必要な書類は、一般に公証済みの不動産譲渡契約書、ピンクブック、譲渡所得税の納付証明、着金を示す銀行口座明細などです。すべての資金の動きはベトナムの銀行口座を通じて行うのが原則で、現金の持ち出しには制限があります。売却代金を日本へ送金する手続きの詳細はベトナム不動産の売却代金を日本へ送金で解説しています。

売却にかかる税金・費用の計算例

ベトナム不動産の売却では、個人は売却価格の2%の譲渡所得税、その他に登録料0.5%・仲介手数料1〜3%・公証費用などがかかり、日本居住者は日本での確定申告も必要です。 税額は保有期間や個別事情で変わるため、最終的な金額は税理士に確認することが前提になります。以下は2026年6月時点の制度に基づく概算です。

ベトナム側の税金

個人がベトナム不動産を売却した場合、譲渡所得税は売却価格（譲渡対価）の2%で、譲渡益の有無にかかわらず売却価格全体が課税ベースになります。 非居住者は源泉分離課税の対象となり、2%の源泉徴収で納税手続きが完了します。

法人の場合は、譲渡益に対して20%が原則です。なお、2025年12月付の政令（Decree No.320/2025/ND-CP）により外国法人の資本譲渡に関する課税方式が見直されており、不動産の直接譲渡と資本譲渡で扱いが異なる可能性があります。法人で売却する場合は、適用される税率を税理士に確認してください。

その他の費用（登録料・仲介手数料・公証費用）

売却時には譲渡所得税のほかに、登録料0.5%、仲介手数料1〜3%、取引額に応じた公証費用などがかかります。 各費用の負担者（売主・買主のどちら）は契約や慣行によって異なるため、契約前に確認が必要です。

公証費用は取引価格に応じたスケール制で、上限は7,000万VND（約35万円）程度です。なお、ベトナムには現時点で居住用不動産に対する年次の固定資産税は存在しませんが、導入の議論は継続しています。各費用の目安を整理すると次の通りです。

日本での確定申告と外国税額控除

日本居住者は、海外不動産の売却益についても日本で確定申告が必要で、ベトナムで納付した2%の税金は日越租税条約に基づく外国税額控除によって日本の所得税から差し引くことができます。 外国税額控除は、同じ所得に対する二重課税を調整するための仕組みです。

日本の譲渡所得税の税率は、保有期間によって大きく変わります。売却した年の1月1日時点で保有期間が5年を超えていれば長期譲渡として20.315%、5年以下なら短期譲渡として39.63%が適用されます。判定基準が「実際の保有年数」ではなく「売却年の1月1日時点」である点に注意が必要です。

具体的な計算例（1億円で取得した物件を1.3億円で売却した場合）

1億円で取得した物件を1.3億円で売却し、5年を超えて保有していた場合、ベトナムの譲渡所得税は約260万円、日本での実質的な追加納税は約289万円が目安です。 以下は前提を簡略化した概算であり、実際の税額は取得費・諸費用・為替・控除限度額の計算によって変わります。

ベトナム側の譲渡所得税は、売却価格の2%で計算します。

$1.3\text{億円} \times 2\% = 260\text{万円}$

日本側は、譲渡益に税率を掛けて計算します。ここでは諸費用を差し引いた譲渡益を約2,700万円と仮定します。5年超保有（長期譲渡）の場合は次の通りです。

$2{,}700\text{万円} \times 20.315\% \approx 549\text{万円}$

ベトナムで納付した260万円を外国税額控除で差し引くと、日本での実質的な追加納税は次のようになります。

$549\text{万円} - 260\text{万円} \approx 289\text{万円}$

一方、5年以下の保有（短期譲渡）で売却すると、税率39.63%が適用され、日本側の税額は大きく増えます。

$2{,}700\text{万円} \times 39.63\% \approx 1{,}070\text{万円}$

短期譲渡では、外国税額控除で260万円を差し引いても、日本での実質的な追加納税は約810万円となり、長期譲渡との差は500万円を超えます。売却のタイミングを5年超の長期譲渡に合わせるだけで、日本側の税負担を大きく抑えられる可能性があります。 ただし外国税額控除には控除限度額があり、控除しきれない分は翌年以降3年間の繰越が認められています。上記はあくまで概算であり、実際の申告にあたっては税理士にご相談ください。

購入時から考える出口戦略の設計

出口戦略は売却時ではなく購入前に設計すべきもので、流動性の高いエリアの選定、外国人に人気の物件タイプの選択、保有期間に応じた戦略の設定が、売却を成功させるカギになります。 「どう売るか」を購入時点で描いておくことが、流動性リスクへの最大の備えです。

流動性の高いエリアを選ぶ

買い手が見つかりやすいのは、外国人居住者や富裕層の需要が集まる流動性の高いエリアで、ホーチミンのタオディエン（2区）やフーミーフン（7区）、ハノイ中心部やメトロ沿線が代表例です。 流動性の高いエリアほど、売却時に買い手を見つけやすくなります。

たとえばホーチミン2区のタオディエンは日本人居住者が多く、賃貸需要も底堅いエリアです。7区フーミーフンは日本人・韓国人コミュニティが大きく、教育環境も充実しています。賃貸需要が強いエリアは、売却までの間に賃料収入(インカムゲイン)を得やすい点でも有利です。エリアごとの特徴はホーチミン不動産投資のエリア選びを参考にしてください。

外国人に人気の物件タイプを選ぶ

売却を見据えるなら、ブランドデベロッパーが手がける中〜高価格帯のコンドミニアムなど、外国人に人気で需要が普遍的な物件タイプを選ぶのが有利です。 万人受けする物件タイプほど、買い手の母数が大きくなります。

特殊な間取りや極端に高価格帯の物件は、買い手が限られて売却に時間がかかる傾向があります。値上がりはあくまで期待であって将来の価格を保証するものではないため、出口で困らない「売りやすさ」を物件選びの基準に組み込むことが大切です。

保有期間別の戦略

保有期間に応じて、プレビルドの短期転売、5〜10年の中期保有、10年以上の長期保有という3つの戦略が考えられます。 どの戦略を選ぶかによって、想定する売却先や税負担が変わります。

• 短期（プレビルド完工前）：完成前に転売してキャピタルゲイン（売却益）を狙う戦略。ただし建設中止や買い手がつかないリスクを伴う
• 中期（5〜10年）：賃貸収入を得ながら、値上がりを待って売却する戦略。日本の長期譲渡（5年超）に合わせると税負担を抑えやすい
• 長期（10年以上）：資産分散や承継を視野に入れ、50年の所有期限を見据えて保有する戦略

上記のうち短期のプレビルド転売は、キャピタルゲインを狙える一方でリスクも大きい手法です。プレビルド投資のリスクと確認点はベトナム不動産プレビルド投資のリスクで詳しく解説しています。中期保有では、日本の譲渡所得税が下がる5年超のタイミングを意識すると、手取りを増やしやすくなります。

50年所有期限を見据えた長期シナリオ

外国人の所有期間は最長50年ですが、1回に限り50年の延長が認められ、最大100年まで保有できる可能性があります。 延長には「引き続き土地を利用する必要がある」としてベトナム政府の許可が必要とされています。

ただし、延長手続きの実績は十分に蓄積されておらず、新住宅法では集合住宅の使用期間が設計書類に基づいて確定される規定に変わるなど、所有期間と使用期間の関係には不明確な部分が残ります。長期保有を選ぶ場合は、残存期間が短くなるほど売却が難しくなる点を踏まえ、期限が到来する前に売却や承継の選択肢を検討しておくことが重要です。

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免責事項

本記事は2026年6月時点の情報をもとに、一般的な情報提供を目的として作成したものであり、特定の投資の勧誘や、法務・税務上の助言を行うものではありません。記載した税率・費用・計算例は前提を簡略化した概算であり、実際の税額や手取り額は取得費・諸費用・為替・控除限度額・個別の状況によって異なります。ベトナムおよび日本の法令・制度・税制は改正される場合があり、売却・送金・納税の手続きや税額については、必ずベトナムの弁護士・税理士など専門家にご相談のうえ、最終的な判断を行ってください。なお、運営元の株式会社DeLTは宅地建物取引業の免許を有しておらず、物件の仲介・媒介は行わず、情報提供を目的としています。

参考文献

本記事の執筆にあたり、以下の情報源を参照しました。

• 国税庁 No.3560 — 外国不動産の譲渡による所得 — 海外不動産売却益の課税と外国税額控除の解説（政府機関）
• 国税庁 No.1240 — 外国税額控除 — 外国税額控除の控除限度額と繰越の解説（政府機関）
• 国税庁 No.3208 — 長期譲渡所得の税額の計算 — 長期譲渡（5年超・20.315%）の解説（政府機関）
• 国税庁 No.3211 — 短期譲渡所得の税額の計算 — 短期譲渡（5年以下・39.63%）の解説（政府機関）
• 経済産業省 — 国際税務の基礎（租税条約） — 日越租税条約と不動産譲渡の課税権の解説（政府機関）
• Vietnam Briefing — ベトナムの不動産税制2025 — 譲渡所得税・登録料・公証費用の解説（業界レポート）
• Vietnam Briefing — ベトナム不動産市場2025 — 土地法改正と外国人間売買の解説（業界レポート）
• 山田＆パートナーズ — ベトナムの不動産法務・税務 — 個人2%・法人20%の譲渡税と登録料の解説（税務専門）
• Alvarez & Marsal — 外国法人の資本譲渡税（Decree 320） — 2025年政令による法人課税方式の変更の解説（税務専門）
• 渥美坂井法律事務所 — ベトナム新住宅法と外国人の所有 — 所有期間・延長・使用期間の規定変更の解説（法律事務所）
• CAST Vietnam — 不動産売却と海外送金のQ&A — 海外送金に必要な書類の解説（現地法務）
• セカイプロパティ — ベトナム不動産の売却手順 — 売却の流れと外貨規制の解説（不動産メディア）
• フォーランドリアルティ — 外国人の所有期間と売却 — 残存期間の引き継ぎの解説（不動産事業者）