ベトナム不動産プレビルド投資のリスク｜詐欺事件と5つの確認点

「完成すれば値上がりする」と聞いて契約したのに、工事が止まったまま物件が完成しない——ベトナム不動産のプレビルド（青田買い）投資では、こうした竣工リスクやデベロッパーの破綻・詐欺が現実に起きています。プレビルドは完成前に安く買える魅力がある一方、デベロッパーのリスクを購入者が負う構造になっているためです。

本記事では、ベトナム不動産のプレビルド投資の仕組みと、実際に起きた詐欺・頓挫事件、5つの主要リスク、購入前に確認すべき5つのチェックポイント、そして万が一被害に遭った場合の対処法までを、資金の毀損リスクを抑える観点から解説します。

プレビルド投資とは｜なぜベトナムで主流なのか

プレビルドは建物の完成前に購入する投資方式で、ベトナムでは新築コンドミニアムのほぼ全てがこの方式で販売され、完成後より2〜3割安く買える反面、デベロッパーのリスクを購入者が負う構造になっています。 プレビルド投資のメリットとリスクは表裏一体であり、仕組みを正しく理解することが、安全な投資判断の出発点になります。

プレビルドの仕組みと支払いスケジュール

プレビルド（オフプラン）とは、まだ完成していない建物を設計図やモデルルームの段階で購入し、建設の進捗に合わせて代金を分割で支払っていく方式です。 ベトナムでは新築コンドミニアムの大半がプレビルドで販売され、コンドミニアムはベトナム住宅市場の約7割を占めています。

2024年8月1日に施行された改正不動産事業法（Law No. 29/2023/QH15）により、プレビルドの支払いには上限が設けられました。主な支払いの上限は次の通りです。

旧法（2014年）にはデポジットの上限規定がなく、デベロッパーが過大な前払いを求めるリスクがありました。改正法ではデポジットが契約総額の5%以下に制限され、代金は全額を銀行口座へ送金することが義務づけられて現金払いが禁止されるなど、購入者を保護する方向で見直されています。

物件価格が3,000万円のプレビルド物件の場合、デポジットの上限は次のように計算できます。

$3{,}000\text{万円} \times 5\% = 150\text{万円}$

外資系企業の物件であれば、引き渡しまでに支払う累計額の上限は次の通りです。

$3{,}000\text{万円} \times 50\% = 1{,}500\text{万円}$

支払いの上限が法律で定められたことにより、引き渡し前にデベロッパーへ渡る金額が抑えられ、購入者のリスクは以前より軽減されています。ただし、上限が設けられても工事中断やデベロッパー破綻のリスクがなくなるわけではありません。

ベトナムでプレビルドが主流である理由

ベトナムでプレビルドが主流なのは、デベロッパーが建設資金を購入者からの前払いでまかなう資金調達の仕組みが定着しているためです。 デベロッパーは購入者の分割払いを建設費に充てるため、新築物件は完成前の販売が一般的になっています。

購入者にとっては完成前に安く購入できる利点がある一方、デベロッパーにとっては購入者の資金が建設の前提になっているため、販売が振るわなかったり資金繰りが悪化したりすると、工事が止まるリスクが生じます。プレビルドが主流であること自体が、ベトナム不動産特有のリスク構造を生んでいます。

メリット：完成前割引と値上がりの期待

プレビルドの最大のメリットは、完成済み物件より2〜3割ほど安く購入でき、完成までの値上がりが期待できる点です。 完成前のリスクを購入者が引き受けるぶん、価格が割安に設定されています。

ただし、値上がりはあくまで期待であり、将来の価格を保証するものではありません。市場環境やデベロッパーの状況によっては、完成時に当初の想定を下回る価格でしか売却できないこともあります。実際、ある調査では、プレビルド投資の機会のうち成功条件を満たすものは約5%にとどまるという指摘もあり、割引の魅力だけで判断するのは危険です。

実際に起きた詐欺・頓挫事件3選

ベトナムでは大規模な不動産関連の詐欺・頓挫事件が実際に発生しており、死刑判決が出たケースもあります。「ベトナムだから危険」ではなく「確認を怠ると危険」という教訓を、過去の事件から学ぶことが重要です。 事件の手口を知ることは、同じ被害に遭わないための最も実践的な備えになります。

タンホアンミン・グループ事件（8.6兆ドンの社債詐欺）

不動産デベロッパーのタンホアンミン・グループは、財務報告を偽って社債を発行し、約8.6兆ドンを詐取したとして、2024年に会長が実刑判決を受けました。 同グループは子会社を通じて社債を発行し、一般投資家から集めた資金を流用したとされ、被害者は6,630名にのぼりました。

会長は一審で懲役8年、控訴審で7年に減刑され、3棟のマンションが未完成のまま放置される結果となりました。タンホアンミン事件は厳密にはプレビルド詐欺ではなく社債詐欺ですが、不動産デベロッパーが投資家の資金を流用するリスクの典型例として、教訓にすべき事件です。

チュオン・ミー・ラン事件（サイゴン商業銀行を舞台にした巨額詐欺）

大手不動産グループ会長のチュオン・ミー・ランは、サイゴン商業銀行（SCB）を実質支配して約304兆ドン（約125億ドル）を横領したとして、2024年に一審で死刑判決を受けました。 横領額はベトナムの2022年のGDPの約3%に相当し、ベトナム史上最大の金融詐欺事件とされています。

事件では、数千のペーパーカンパニーを通じた架空のローン申請が用いられ、別件の社債詐欺では3万5,000名超の投資家が被害を受けました。控訴審でも死刑判決が支持されており、横領額の大部分を返還すれば終身刑に減刑される条件が示されています。銀行を巻き込んだ巨額の不正が、不動産業界で実際に起きたことを示す事件です。

開発業者の国外逃亡事件

過去には、ハノイ郊外の大型プロジェクトで開発業者の経営者が資金を集めたまま国外へ逃亡し、物件が永久に未完成となった事件もあります。 あるプロジェクトでは、2009年に着工しながら基礎部分だけを残して工事が止まり、少なくとも128名の購入者が1人あたり15万ドルを超える被害を受けました。

被害者の多くは貯金に加えて銀行ローンを組んで支払っており、経営者が投資家向け説明会の途中で姿を消したまま行方不明になりました。開発業者の経営者が逃亡するパターンは、デベロッパーの信頼性確認を怠ったときに起こりうる最悪のケースの一つです。

プレビルド投資の5大リスク

プレビルド投資の主要リスクは、竣工リスク、品質リスク、資金塩漬けリスク、デベロッパー倒産リスク、為替リスクの5つです。特にベトナムでは、工事中断による竣工リスクとデベロッパー倒産リスクが他国より高い傾向があります。 リスクを一つずつ理解しておくことが、対策を立てる前提になります。

竣工リスク：工事中断で資金回収が困難に

竣工リスクとは、デベロッパーの資金繰り悪化などで工事が中断し、物件が完成しないリスクです。 ベトナムでは資金難を背景に、停滞したプロジェクトが多数発生しています。2024年時点で、全国で約2,991件・約1,000億ドル相当のプロジェクトが停滞しているという報告があり、政府も2026年に長期停滞プロジェクトの解決促進を指示するなど、問題は継続しています。

工事が中断すると、すでに支払った代金の回収が困難になります。プレビルドで最も警戒すべきリスクの一つが、この竣工リスクです。

品質リスク：完成物件がモデルルームと異なる

品質リスクとは、完成した物件の仕様や品質が、購入時のモデルルームや設計図と異なるリスクです。 ベトナムでは建物の品質に幅があり、鉄筋コンクリート造でも壁にレンガを使うなど、完成物件とモデルルームの間に差が生じることがあります。

プレビルドでは完成品を見ずに購入するため、引き渡し時に想定と違う仕様だったというトラブルが起こりえます。品質保証に関する契約条項の有無を、購入前に確認しておくことが大切です。

資金塩漬けリスク：完成まで数年の資金拘束

資金塩漬けリスクとは、建設期間中の数年間にわたって支払った資金が拘束され、自由に動かせなくなるリスクです。 ベトナムの建設期間は通常2〜5年で、遅延を含めるとさらに長期化します。

分割払いを期日までに納められない場合、購入権と既払い金を失うこともあるため、資金計画には余裕が必要です。完成までの長い期間、資金が固定されることを前提に投資判断を行うことが重要です。

デベロッパー倒産リスク：大手でも油断は禁物

デベロッパー倒産リスクとは、開発業者が経営破綻して物件が完成しない、あるいは資金が戻らないリスクで、中小デベロッパーだけでなく大手でも注意が必要です。 規模が大きいから安全とは限りません。

実際に、ベトナムの大手デベロッパーのなかには、約150兆ドン（約60億ドル）規模の未販売在庫を抱え、2024年に債務の再編を行った企業もあります。2025年に満期を迎える不動産関連の債務が約150億ドル規模にのぼるとの指摘もあり、デベロッパーの財務状況を確認することの重要性が高まっています。

為替リスク：ベトナムドン建ての長期支払い

為替リスクとは、ベトナムドン（VND）建てで長期の支払いを行う間に、為替レートの変動で実質的な負担が変わるリスクです。 ベトナムドンは管理フロート制で、急落した場合には円換算での損失が拡大する可能性があります。

プレビルドは2〜5年にわたってベトナムドン建てで支払うため、為替変動の影響を受けやすい投資です。さらに、売却益や賃料収入を日本へ送金する際にも為替と手続きの問題が伴う点を踏まえておく必要があります。プレビルド特有のピンクブック未発行リスクについてはベトナム不動産のピンクブック（権利証）、失敗の典型例はベトナム不動産投資の失敗事例でも解説しています。

購入前に確認すべき5つのチェックポイント

デベロッパーの過去の完成実績、財務状況、許認可、銀行保証（バンクギャランティー）の有無、契約書の防衛条項の5つが、プレビルド投資のリスクを抑えるための主な確認事項です。 リスクをゼロにはできませんが、確認を徹底することでリスクの高い物件を避けることは可能です。

チェック1：デベロッパーの過去の完成実績

最も重要なのは、そのデベロッパーが過去のプロジェクトを予定通り完成・引き渡してきた実績があるかを確認することです。 上場企業であること、過去に複数のプロジェクトを完成させた実績があることが、信頼性を判断する目安になります。

ただし、前述の通り大手でも財務難に陥る例があるため、企業の規模やブランドだけで安全と判断しないことが大切です。完成実績と現在の財務状況の両方を、あわせて確認する姿勢が求められます。

チェック2：デベロッパーの財務状況と信用

上場企業であれば財務諸表が公開されているため、デベロッパーの財務の健全性を確認できます。 改正不動産事業法では、デベロッパーに対してプロジェクト規模に応じた最低自己資本要件が定められています。

具体的には、20ヘクタール未満のプロジェクトでは総資本の20%以上、20ヘクタール以上のプロジェクトでは総資本の15%以上の自己資本が求められます。未販売在庫の規模や債務の状況も含めて、デベロッパーの財務体力を確認することが重要です。

チェック3：許認可・建設許可証の確認

建設許可証（Giấy phép xây dựng）や1/500設計承認、土地使用権など、プロジェクトの許認可が適切に取得されているかを確認することが不可欠です。 無許可で建設された物件は、当局から取り壊し命令が出される可能性があり、外国人にとって特にリスクが大きくなります。

許認可は、建設省のオンラインシステムでのプロジェクト公示情報の確認、地方の建設局への問い合わせ、ベトナムの資格を持つ弁護士によるデューデリジェンスなどで確認できます。あわせて、外国人購入枠（コンドミニアムは1棟あたり総戸数の30%が上限）に空きがあるかも確認しておきましょう。外国人枠の確認方法は外国人購入枠30%の確認方法と枠切れ対策で詳しく解説しています。

チェック4：銀行保証（バンクギャランティー）の有無

プレビルド物件の販売では、デベロッパーが認可銀行による銀行保証（バンクギャランティー）を取得することが原則として義務づけられており、保証があれば引き渡し不能時に支払済み額の返還を請求できます。 銀行保証は、デベロッパーが物件を引き渡せない場合に購入者の資金を守る重要な仕組みです。

ただし、2023年の法改正により、買主が書面で合意した場合には銀行保証を省略できるようになりました。費用節約を理由に保証の放棄を勧められることがありますが、放棄すると財務リスクをすべて購入者が負うことになります。銀行保証の有無は、必ず契約前に確認すべき項目です。

チェック5：契約書の防衛条項

引き渡し遅延時の違約金、デベロッパー破綻時の返金条件、品質保証など、購入者を守る防衛条項が契約書に明記されているかを確認することが重要です。 契約書の条項が、トラブル発生時の交渉や法的手段の根拠になります。

ベトナムでは、公式価格と実際の支払い額が異なる二重価格契約が取引の2〜3割で発生しているという指摘もあります。契約内容と実際の支払い条件に食い違いがないかを含め、契約前にベトナムの弁護士に契約書を確認してもらうことをおすすめします。

万が一被害に遭った場合の対処法

プレビルド投資で被害に遭った場合は、契約書や送金記録などの証拠保全、現地弁護士の確保、在ベトナム日本大使館・総領事館への相談を最優先で行います。銀行保証の有無によって取りうる手段が大きく変わります。 泣き寝入りせず、冷静に取りうる手段を検討することが重要です。

証拠保全と現地弁護士の確保

まず、契約書・送金記録・デベロッパーとのやり取りなどの証拠を保全し、ベトナムの弁護士を確保することが最優先です。 銀行保証が付いている場合は、保証を発行した銀行に対して支払済み額の返還を請求できます。

一方、銀行保証がない場合は、民事訴訟による回収が中心となりますが、デベロッパーに資産が残っていなければ回収は実質的に困難です。ベトナムの不動産紛争における契約執行は確実性が高いとはいえないため、被害の回復には専門家の関与が欠かせません。なお、運営元の株式会社DeLTは宅地建物取引業の免許を持たず、物件の仲介・媒介や法務対応は行わない情報提供のメディアです。本記事は対処の流れを知るための一般情報の提供を目的としています。

在ベトナム日本大使館・総領事館への相談

日本人投資家は、在ベトナム日本大使館・総領事館に相談することができますが、商業上のトラブルへの直接介入は行われない点に注意が必要です。 在外公館が提供するのは、弁護士リストの紹介や情報提供が中心です。

公的機関への相談は、状況を整理し次の対応を検討するうえで役立ちます。最終的な被害回復には、現地の弁護士による法的手段が中心になることを理解しておきましょう。

制度改正の動きも踏まえる

ベトナムでは、購入者保護を強化する方向で法整備が進んでおり、2026年には新たな再生・破産法が施行される予定です。 新法では再生手続きと破産手続きが分離されますが、不動産購入者が優先的に保護される債権者として明確に位置づけられるかは、今後の施行細則による明確化を待つ必要があります。

法改正によって購入者保護は徐々に強化されていますが、制度が整うまでには時間がかかります。だからこそ、購入前のチェックによってリスクの高い物件を避けることが、現時点で最も有効な自衛策になります。プレビルドのリスクを踏まえたうえで、外国人がベトナム不動産を購入する条件は外国人がベトナム不動産を購入できる条件で確認できます。

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免責事項

本記事は2026年6月時点の情報をもとに、一般的な情報提供を目的として作成したものであり、特定の投資の勧誘や、法務・税務上の助言を行うものではありません。記載した事件・データは公開情報に基づくもので、特定の企業や物件の評価を目的とするものではありません。ベトナムの法令・制度・税制は改正される場合があり、実際の適用は個別の状況によって異なります。物件の許認可や契約条件、デベロッパーの信頼性は必ず書面と専門家の確認を経たうえで、購入の最終的な判断にあたっては、ベトナムの弁護士・税理士など専門家にご相談ください。なお、運営元の株式会社DeLTは宅地建物取引業の免許を有しておらず、物件の仲介・媒介は行わず、情報提供を目的としています。

参考文献

本記事の執筆にあたり、以下の情報源を参照しました。

• VnExpress — タンホアンミン会長の判決 — 社債詐欺事件の概要と一審判決の報道（現地メディア）
• Vietnam+ — タンホアンミン控訴審の減刑 — 控訴審での減刑の報道（現地メディア）
• Al Jazeera — チュオン・ミー・ランへの死刑判決 — 巨額詐欺事件の一審判決の報道（国際メディア）
• CNN — チュオン・ミー・ラン控訴審 — 控訴審での死刑判決支持の報道（国際メディア）
• SCMP — 開発業者の逃亡と不動産危機 — 開発業者逃亡事件と市場暴落の報道（国際メディア）
• Allen & Gledhill — 2025年からの不動産事業の主な変更点 — 改正不動産事業法の支払い規制の解説（法律事務所）
• Vietnam Briefing — 新不動産事業法2025の主要条項 — 支払い上限・最低自己資本要件の解説（業界レポート）
• Conventus Law — オフプラン取引の新規制 — オフプライン物件取引のルールの解説（法律事務所）
• Tilleke & Gibbins — 銀行保証の新規制 — プレビルド物件の銀行保証ルールの解説（法律事務所）
• GlobeNewswire — ベトナム建設業界データブック — 停滞プロジェクト・倒産業者数のデータ（業界レポート）
• VietnamNet — 停滞プロジェクトに滞留する資本 — 停滞プロジェクトの規模に関する報道（現地メディア）
• Vietnam.vn — 長期停滞プロジェクトに関する首相官報 — 停滞プロジェクト解決に関する政府指示（政府系ポータル）
• LIFULL HOME'S — プレビルド投資の解説 — プレビルドの仕組み・成功条件の解説（業界メディア）