ベトナム不動産を外国人が購入できる条件｜住宅法改正で解禁

「ベトナムで外国人が不動産を買えるの？」「どんな制限があるの？」——2015年の住宅法改正以降、こうした疑問を持つ投資家が増えています。

本記事では、2024年8月施行の最新法改正を踏まえ、外国人がベトナム不動産を購入するための条件、制限、手続き、費用を整理して解説します。

外国人がベトナム不動産を購入できるようになった背景とは？

2015年7月1日施行の改正住宅法（Law on Housing 2014）により、外国人の不動産購入が正式に解禁されました。それ以前は、ベトナム人との婚姻、ベトナム法人の設立、または特定の投資プロジェクトへの参加がなければ、外国人が個人名義で不動産を所有することは事実上不可能でした。

改正の背景には、2008年のリーマンショック以降に低迷したベトナム不動産市場の活性化と、外国からの投資誘致という政策目的がありました。

2015年住宅法改正の概要と外国人への影響

改正住宅法の施行により、外国人の不動産所有に関する規制が大幅に緩和されました。主な変更点は以下の通りです。

改正前（〜2015年6月）：

• ベトナム人との婚姻者のみ不動産の所有可能
• 外国法人は投資プロジェクトに限定
• 個人名義での不動産購入は原則不可

改正後（2015年7月〜）：

• 合法入国した外国人個人が不動産購入可能に
• コンドミニアム、ヴィラ、タウンハウスが対象
• 所有期間は最大50年（延長可能）
• 賃貸運用も認められる

建設省の統計によると、2015年の法改正から2023年第3四半期までに3,000人以上の外国人がベトナムで不動産を購入しています。購入者の多くはホーチミン市とハノイ市の商業住宅プロジェクト内のコンドミニアムを選んでおり、韓国、中国、台湾、日本、シンガポールなどアジア諸国からの不動産投資家が中心です。

2015年住宅法改正で外国人に認められた3つの権利

住宅法改正により、外国人には主に3つの権利が認められました。コンドミニアム・住宅の購入、最大50年（延長で100年）の所有、そして個人名義での賃貸運用です。以下、それぞれの権利と条件を詳しく解説します。

コンドミニアム・住宅の購入が可能に

改正住宅法により、合法的にベトナムに入国した外国人（個人・法人）は、政府承認の商業住宅開発プロジェクト内のコンドミニアム、ヴィラ、タウンハウスを購入できるようになりました。

購入可能な物件の条件：

• 政府承認の商業住宅プロジェクト内の物件であること
• 外国人への販売許可を得ているプロジェクトであること
• 国防・安全保障エリア外であること
• 外国人枠（コンドミニアム30%、戸建て250戸）に空きがあること

購入に必要な資格：

• ベトナムに合法的に入国可能な有効なパスポートを持つこと
• 外交官・領事官の免責特権を持たないこと
• 民事取引において完全な法的行為能力を有すること

ビザの種類や滞在期間は問われず、観光ビザでの入国者でも購入資格があります。住宅法2023の第17条および第18条により、合法的にベトナムに入国した外国人で、民事取引において完全な法的行為能力を有する者であれば、不動産を購入する資格があると明記されています。

ベトナム不動産の外国人所有期間は最大50年（延長で100年）

外国人が取得できる所有期間は、個人・法人・婚姻状況によって異なります。

外国人個人の場合： 所有権証明書（ピンクブック）発行日から最大50年間所有可能です。満了3か月前までに管轄当局へ延長申請を提出すれば、条件を満たせばさらに最大50年の延長が認められ、合計100年まで所有できます。延長申請は30日以内に審査結果が通知されます。

外国法人の場合： 投資登録証明書の有効期間に準じます。通常50〜70年で、プロジェクトの性質や立地によって異なります。

ベトナム人・越僑との婚姻者： 配偶者と同等の権利が認められます。外国人に適用される50年の期間制限ではなく、ベトナム国民と同様の条件で土地使用権を保有できるため、長期的な資産形成において大きなメリットがあります。

所有期間満了後の選択肢：

• 期間満了前に売却する
• 政府に返還する（補償なし）
• 延長申請が認められれば継続所有

売却時、購入者がベトナム人であれば、ベトナム国民と同等の土地使用権（長期安定使用）に切り替わります。購入者が外国人であれば、前オーナーの残存期間を引き継ぎます。

個人名義なら賃貸運用で収益を得られる

外国人が購入した不動産を賃貸運用できるかどうかは、購入名義によって異なります。

個人名義で購入した場合： ベトナム人・外国人を問わず入居者を募集し、賃貸運用が可能です。賃貸開始時には区レベルの住宅管理当局への届出が必要です。届出を怠ると罰則の対象となる可能性があります。

法人名義で購入した場合： 社宅用途のみに限定され、第三者への賃貸は認められていません。賃貸収益を目的とする場合は、個人名義での購入を選択する必要があります。

賃貸収入への課税（2026年1月1日施行の新基準）：

2025年12月10日に国会で可決された改正個人所得税法（Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025）および国会決議198/2025/QH15により、2026年1月1日から賃貸収入に対する課税基準が大幅に引き上げられました。

• 年間賃貸収入5億VND（約300万円）以下：VAT・個人所得税ともに免税
• 年間賃貸収入5億VND超：VAT5%（全収入に対して）＋個人所得税5%（500万VNDを超えた部分に対して）
• 事業登録税（BLT）：2026年1月1日より廃止

外国人（非居住者）であっても、賃貸収入に対する税率はベトナム人居住者と同じです。これは2020年12月11日付ベトナム税務総局公式書簡第5262/TCT-DNNCN号により確認されています。

参考：主要都市の賃貸利回り（2024年時点）

• ホーチミン市：約3.5%
• ハノイ市：約2.9%
• 全国平均：約3.85%

海外への賃貸収入送金時には、銀行が納税証明書の提出を求める場合があります。適切な税務申告を行い、証明書類を保管しておくことが重要です。

外国人がベトナム不動産を購入する際の制限と注意点

外国人のベトナム不動産購入には、いくつかの重要な制限があります。土地の所有権は認められず、戸数制限があり、中古物件は原則購入できません。これらの制限を理解した上で投資判断を行うことが重要です。

土地の所有権は認められない

ベトナムでは、土地法2024第4条により土地は「人民全体の財産」と規定されており、国家が統一的に管理しています。これは外国人だけでなくベトナム人にも適用される原則であり、ベトナム国内では誰も土地を「所有」することはできません。

外国人が取得できるのは：

• 建物の所有権（Ownership of House）
• 土地使用権（Land Use Right：最大50年、延長で100年）

所有権証明書（ピンクブック）には、建物所有権と土地使用権の両方が記載されます。ピンクブックは天然資源環境省が発行する公式文書で、売却、譲渡、抵当設定、相続などの法的手続きに必要不可欠です。

外国人の土地アクセス方法：

• 商業住宅プロジェクト内の物件購入（土地使用権が付随）
• 長期リース契約（産業用地など）
• 法人出資経由（ベトナム法人を通じた間接所有）

なお、2024年の土地法改正により、ベトナム国籍を保持する越僑（海外在住ベトナム人）は、国内ベトナム人とほぼ同等の土地使用権を取得できるようになりました。

1棟あたり30%・1街区250戸の戸数制限

外国人の不動産所有には、以下の戸数制限が設けられています。

コンドミニアムの場合：

• 1棟の総戸数の30%まで
• 複数棟が共通基壇を共有する場合：各棟ごとに30%制限が適用

戸建て住宅の場合：

• 人口10,000人相当の1街区あたり250戸まで
• 1プロジェクトのみのエリア：総戸数の10%上限の場合あり

政令95/2024により、「街区相当」は人口10,000人と定義されています。各省の人民委員会は、外国人への販売を許可したプロジェクトの一覧を公表する義務があります。

ハノイ市建設局の報告（2024年末時点）によると、許可プロジェクトの60%以上がすでに売約済みとなっています。人気プロジェクトでは外国人枠の確保が競争になっており、早めの行動が重要です。

外国人枠が超過した場合： 所有権は取得できず、金銭的価値のみの受取となります。購入前に必ずプロジェクトの外国人枠状況を確認しましょう。

中古物件は原則購入不可

外国人がベトナムで不動産を取得できる方法は限定されています。

外国人が購入できる方法：

1. デベロッパーから新築物件を直接購入
2. 他の外国人または外国法人から購入
3. ベトナム人から相続・贈与を受ける（戸数制限内）

ベトナム人オーナーの中古物件は直接購入できません。 これは住宅法による制限であり、外国人がセカンダリー市場でベトナム人から物件を購入することは認められていません。

2023年住宅法改正により、外国人同士の売買が公式に認められ、セカンダリー市場の流動性が向上しました。外国人から購入する場合は、前オーナーの残存所有期間を引き継ぎます。

売買に関する規定：

• 売買契約には公証人認証が必要
• 譲渡所得税：個人2%、法人20%
• 外国人個人が「不動産事業」として売買を行う場合は法人設立が必要
• 外国人枠30%超過時は、前オーナーが外国人でも新規外国人への売却不可

2024年法改正でベトナム不動産の何が変わった？最新の規制緩和ポイント

2024年は、ベトナム不動産市場にとって大きな転換点となった年です。土地法、住宅法、不動産事業法の3つの主要法律が同時に施行され、外国人投資家を取り巻く法的環境が大きく整備されました。

土地法・住宅法・不動産事業法の同時改正

2024年8月1日、土地法・住宅法・不動産事業法の3つの法律が同時に施行されました。 当初は2025年1月1日施行の予定でしたが、2024年6月29日に国会で法律第43/2024/QH15号が可決され、施行日が5か月前倒しとなりました。

3つの法律の改正概要：

• 土地法2024（Law No.31/2024/QH15）： 土地使用権の管理・取引に関する基本法。市場原理に基づく土地価格の決定方式を導入
• 住宅法2023（Law No.27/2023/QH15）： 住宅の所有・取引に関する法律。外国人の住宅所有要件を明確化
• 不動産事業法2023（Law No.29/2023/QH15）： 不動産取引の規制と透明性向上を目的とした法律。オフプラン販売の手付金上限（5%）を導入

外国人投資家に関連する主な変更点：

• 外国人同士の売買が正式に認められた： 外国人が所有する物件を別の外国人に売却することが公式に認められ、出口戦略が明確になりました。
• 土地関連紛争の仲裁解決が可能に： 土地法2024第236条により、土地に関する商業活動から生じた紛争を、従来の裁判所だけでなくベトナム国内の商事仲裁機関で解決することが可能になりました。
• 外資系企業（FIE）の定義が明確化： 投資法第23条に基づく投資手続きの対象となる企業のみがFIEとして扱われることが明記され、外国資本比率50%以下の企業は国内企業と同等の扱いを受ける可能性があります。

海外在住ベトナム人（越僑）の権利拡大

2024年法改正で最も大きな変化は、越僑（Viet Kieu）の土地使用権が大幅に拡大されたことです。 土地法2024の第4条および第6条により、海外在住ベトナム人は「ベトナム国籍を保持する者」と「ベトナム系の血統を持つ者」の2つのカテゴリーに明確に分類されました。

越僑の権利拡大の詳細：

• ベトナム国籍を保持する越僑： 国内ベトナム人と完全に同等の土地使用権を取得可能。50年という所有期間の制限なく、無期限で不動産を所有できる。住宅開発プロジェクト外の居住用土地の土地使用権も取得可能。
• ベトナム系血統を持つ越僑（国籍なし）： 住宅プロジェクト内での土地使用権取得、相続・贈与による土地使用権の受領が可能。

なお、ベトナムでは土地は国家所有であり、ベトナム人を含め誰も土地を「所有」することはできません。取得できるのは「土地使用権」のみです。居住用土地については「長期安定使用」が認められる場合がありますが、これは国家管理下での継続的使用権であり、完全な「無期限所有」とは異なります。

外国人配偶者への影響： ベトナム人または越僑と結婚している外国人は、住宅所有について配偶者と同等の権利が認められます。これにより、通常の外国人に適用される50年の期間制限よりも有利な条件で不動産を保有できる可能性があります。詳細な条件については、最新の法令や専門家への確認をお勧めします。

今後の規制緩和の動き｜土地使用権認定の提案

2025年8月、HoREA（ホーチミン市不動産協会）は、外国人個人を「土地使用者」として正式に認めるよう政府に提案しました。

現在、住宅法2023では外国人が合法的に入国すれば住宅を購入できると規定していますが、土地法2024では外国人を「土地使用者」として定義していません。この矛盾により、外国人は住宅を所有できても、独立した土地使用権証明書を取得することができない状況にあります。

HoREAの主な提案内容：

• 土地法2024の第4条（土地使用者の定義）および第28条（土地使用権の取得）に「合法的に入国した外国人個人」を追加
• 外国人が住宅プロジェクト内の土地使用権を取得できるよう規定を整備
• 相続や贈与による土地付き住宅の取得を、越僑と同様に外国人にも認める
• 外国銀行での土地使用権担保融資を認める（ベトナム国家銀行指定の国内金融機関を介する条件付き）

HoREA会長のレ・ホアン・チャウ氏によると、この提案は国防・安全保障に影響を与えないとされています。外国人の不動産購入は国防・安全保障エリア外の商業住宅プロジェクトに限定されており、購入可能なプロジェクトは事前に公表されているためです。

これらの提案は2025年末の国会で審議される見込みであり、今後の動向が注目されます。

ベトナム不動産を外国人が購入する際の手続きと費用

実際にベトナムで不動産を購入する際の手続きは、日本と比較するとシンプルです。必要書類は基本的にパスポートのみであり、購入から所有権証明書（ピンクブック）取得までの流れを理解しておけば、スムーズに手続きを進めることができます。

購入手続きの流れと必要書類

外国人がベトナム不動産を購入する際に必要な書類は、原則としてベトナムに入国可能な有効なパスポートのみです。 ビザの種類や滞在期間に関わらず、合法的にベトナムに入国できる外国人であれば不動産を購入することができます。

購入手続きの6ステップ：

ステップ1：物件選定とデューデリジェンス 購入を検討する物件が外国人への販売許可を得ているか、外国人枠に空きがあるか、国防・安全保障エリアに該当しないかを確認します。ベトナムの弁護士や不動産エージェントに依頼し、物件の法的状態（抵当権の有無、紛争の有無など）を調査することを推奨します。

ステップ2：予約契約（Booking Agreement）と手付金 物件が決まったら、予約契約を締結し、手付金を支払います。オフプラン（建設前・建設中）物件の場合、2023年不動産事業法により手付金は物件価格の5%が上限と定められています。

ステップ3：売買契約（SPA：Sales and Purchase Agreement）の締結 売買契約はベトナム語で作成され、公証人の認証が必要です。バイリンガル（ベトナム語・英語）での契約書作成も可能ですが、法的効力はベトナム語版にのみ適用されます。契約書には、所有期間（50年）、延長条件、支払いスケジュール、引渡し時期、ピンクブック発行の責任などが明記されます。

ステップ4：支払い オフプラン物件の場合、建設の進捗に応じた分割払いが一般的で、通常は契約時に15〜30%、その後18〜36か月かけて残金を支払います。支払いはベトナムドン（VND）建てで、ベトナム国内の銀行口座への送金が必要です。

ステップ5：物件引渡し 建物が完成し、支払いが完了すると、デベロッパーから物件の引渡しが行われます。引渡し時には、物件の状態を確認し、契約内容との相違がないかをチェックします。

ステップ6：ピンクブック（所有権証明書）の取得 ピンクブックの申請は、通常デベロッパーが代行します。申請先は天然資源環境局で、発行までの期間は2〜6か月程度です。ピンクブックには、所有者情報、物件の詳細、所有期間、延長条件、所有権の制限事項などが記載されます。

ピンクブック取得に必要な主な書類：

• 有効なパスポート（入国スタンプ付き）
• 売買契約書（公証済み）
• 支払い完了証明書
• デベロッパーからの引渡し確認書
• 登録税・各種費用の納付証明書

購入時・所有時にかかる税金と費用

ベトナム不動産の購入時には、物件価格に加えて約13〜15%程度の諸費用が発生します。 これらの費用を事前に把握し、投資計画に織り込んでおくことが重要です。

購入時に発生する費用：

所有時に発生する費用（賃貸運用する場合・2026年1月〜）：

※年間賃貸収入5億VND（約300万円）以下は全額免税

売却時に発生する費用：

購入時の費用概算（物件価格100万米ドルの場合）：

• VAT（建物部分70〜80%として）：約70,000〜80,000米ドル
• 登録税：約5,000米ドル
• 修繕積立金：約18,000〜20,000米ドル
• 公証費用：約500〜1,000米ドル
• 合計：約94,000〜108,000米ドル

なお、外国人がベトナム国内銀行から海外への送金を行う際には、税務申告が適切に行われていることの証明（納税証明書）を銀行から求められる場合があります。賃貸収入や売却益を海外に送金する際には、事前に税務申告を完了しておくことが重要です。

ベトナム不動産投資を検討する際は、最新の法規制を確認し、現地の弁護士や不動産エージェントに相談することをお勧めします。