ベトナム不動産の所有期間は50年？外国人の延長条件を解説

ベトナム不動産への投資を検討する外国人にとって、所有期間の制限は最大の関心事です。現行法では外国人の住宅所有は最長50年と規制されていますが、条件を満たせば所有期間の延長も可能です。本記事では、50年ルールの基本や延長手続き、物件購入前に知っておくべき注意点まで、ベトナム不動産の最新の法改正情報を踏まえて解説します。

外国人がベトナム不動産を所有できる期間は何年？

ベトナムで不動産投資を始める前に、まず理解しておくべきなのが所有期間に関する基本ルールです。2024年8月1日に同時施行された住宅法2023および土地法2024により、外国人の住宅所有に関する規制が明確化されました。ベトナムでは土地は全人民の共有財産とされており、国家が一元的に管理するという原則があります。そのため外国人が取得できるのは建物の所有権と土地の使用権であり、土地そのものを購入することはできません。

所有期間は最長50年と法律で規定されている

外国人がベトナムで住宅を所有できる期間は、最長50年と住宅法2023で明確に規定されています。 住宅法第20条によると、ベトナムへの入国が合法的に認められた外国人は、国防・安全保障に関わる制限区域以外の商業住宅プロジェクト内でコンドミニアムや戸建て住宅を購入できます。

所有期間に関する主なルールは以下のとおりです。

• 外国人個人の所有期間は最長50年
• 1回に限り50年の延長申請が可能
• 延長が認められれば合計で最大100年の所有が可能
• 外国法人の所有期間は投資登録証明書の有効期限に連動

上記のルールは住宅法2023の第20条に基づいています。50年という所有期間は、外国人投資を促進しながらも国家の土地利用主権とのバランスを図るための措置として設けられています。日本の不動産のように無期限で所有できるわけではない点を、投資判断の際には十分に理解しておく必要があります。

ベトナム不動産取得の起算点はピンクブック発行日から

所有期間の50年は、いつから数え始めるのでしょうか。起算点は「ピンクブック」と呼ばれる土地使用権・資産所有権証明書が発行された日です。ピンクブックはベトナムにおいて日本の登記簿に相当する法的文書であり、不動産の所有権を公的に証明するものです。

新築プレビルド物件を購入する場合、売買契約を締結した時点ではなく、物件が完成して引き渡しを受け、ピンクブックが発行された時点から50年のカウントが始まります。プレビルド物件では契約から完成まで2〜3年かかることも珍しくないため、実際の所有可能期間は契約時点から考えると50年以上になるケースもあります。

一方、中古物件を購入する場合は注意が必要です。前オーナーがすでに所有していた期間は差し引かれるため、残存期間が短くなります。中古物件の購入を検討する際は、必ずピンクブックで所有期間の残りを確認しましょう。

ベトナム人と外国人の所有権はどう違う？

ベトナム不動産市場では、ベトナム人と外国人で適用されるルールが大きく異なります。最大の違いは所有期間の制限の有無です。

また、外国人には購入できる戸数にも制限が設けられています。コンドミニアムの場合は各建物の総戸数の30%まで、戸建て住宅の場合は1つの行政区画（人口約1万人規模）につき250戸までが上限です。人気の物件では外国人枠がすぐに埋まってしまうこともあるため、購入を検討する際は早めの行動が重要です。

ベトナムで不動産の所有期間を延長するための条件と手続きとは？

50年の所有期間が終わりに近づいた場合、一定の条件を満たせば延長を申請できます。延長が認められれば、さらに50年間の所有が可能となり、合計で最大100年間ベトナムの不動産を保有できます。延長制度を正しく理解しておくことは、長期的な投資計画を立てる上で非常に重要です。

不動産の延長申請に必要なタイミングと書類

延長申請は、所有期間満了の少なくとも3ヶ月前までに行う必要があります。 政令95/2024/ND-CPによると、申請先は不動産が所在する省の人民委員会です。申請から30日以内に審査が行われ、条件を満たしていれば延長が承認されます。

延長申請に必要な主な書類は以下のとおりです。

• 延長申請書（希望する延長期間を明記）
• ピンクブック（土地使用権・資産所有権証明書）の写し
• 有効なパスポートの写し
• ベトナムへの合法的な入国を証明する書類

承認を受けた場合、15日以内にピンクブックの所有期間を変更する登記手続きを行う必要があります。手続きは土地法に基づいて進められ、新たな所有期間がピンクブックに記載されます。書類の準備や手続きに不安がある場合は、現地の法律事務所や不動産会社に相談することをおすすめします。

所有期間の延長が認められるための条件

延長が認められるためには、いくつかの条件を満たす必要があります。最も重要なのは、所有期間中にベトナムの法令を遵守していたことです。住宅法や土地法に違反した履歴があると、延長が認められない可能性があります。

延長が認められるための主な条件は以下のとおりです。

• 所有期間中に関連法令への違反がないこと
• 引き続き住宅を使用する意思があること
• 対象物件が国防・安全保障上の制限区域に該当していないこと
• 外国人としてベトナムへの入国資格を維持していること

特に注意が必要なのは、物件の所在地が制限区域に指定されていないかどうかです。ベトナム政府は国防・安全保障の観点から、外国人の不動産所有を禁止する区域を指定しています。購入時には問題がなくても、その後の区域指定の変更により制限区域に含まれる可能性もゼロではありません。

所有期間の延長が認められないケースもある？

延長申請を行っても、必ずしも承認されるとは限りません。法令違反があった場合や、ベトナムへの入国資格を失った場合、事業を終了した外国法人の場合は延長が認められません。

延長が認められないリスクを踏まえ、投資家は以下の点に注意しておく必要があります。

• 所有期間中は法令を確実に遵守する
• ビザや入国資格を適切に維持する
• 物件所在地の区域指定に関する情報を定期的に確認する
• 万が一延長が認められなかった場合の出口戦略を事前に検討しておく

50年後の状況を正確に予測することは困難ですが、リスクを認識した上で投資判断を行うことが重要です。延長が認められなかった場合でも、所有期間内に売却や贈与を行う権利は保護されています。

50年の所有期間が終了したらどうなる？

「50年後に不動産はどうなるのか」という疑問は、多くの投資家が抱く不安の一つです。結論から言えば、50年で自動的に没収されるわけではなく、延長申請や売却・贈与など複数の選択肢があります。所有期間満了後のシナリオを正しく理解しておきましょう。

更新できた場合は追加で50年所有できる

延長申請が承認された場合、所有期間満了日から起算してさらに50年間の所有権が認められます。 つまり、最初の50年と延長の50年を合わせて、合計で最大100年間ベトナムの不動産を保有できることになります。

延長が認められると、ピンクブックに新たな所有期間が記載されます。延長後も物件を賃貸に出して家賃収入を得たり、将来的に売却してキャピタルゲインを得たりすることが可能です。100年という期間は一人の人生で考えれば十分に長く、実質的には所有権に近い形で不動産を活用できると言えるでしょう。

更新できなかった場合の不動産はどうなる？

延長が認められなかった場合、または延長申請を行わなかった場合はどうなるのでしょうか。所有期間が満了する前に、所有者には売却または贈与を行う権利が認められています。

住宅法2023によると、所有期間満了前に売却や贈与の手続きを行わなかった場合、建物は国有資産となります。ただし、これは何も手続きをしなかった場合に限られます。所有者が積極的に行動すれば、資産価値を回収する手段は確保されています。

所有期間満了が近づいたら、以下の選択肢を検討しましょう。

• 延長申請を行い、さらに50年間所有を続ける
• ベトナム人に売却し、売却代金を回収する
• 他の外国人に売却する（買主は残存期間を引き継ぐ）
• 条件を満たす親族に贈与する

いずれの選択肢を取るにしても、所有期間満了の数年前から準備を始めることをおすすめします。

ベトナム人や他の外国人への売却という方法

所有期間満了前の売却は、多くの投資家にとって現実的な出口戦略です。ベトナム人に売却した場合、買主は期間制限なく長期安定的に所有できます。 そのため、ベトナム人への売却は市場価値を反映した価格での取引が期待できます。

一方、他の外国人に売却する場合は、買主の所有期間が前オーナーの残存期間を引き継ぐ点に注意が必要です。例えば、50年のうち30年が経過した物件を外国人に売却すると、買主の所有期間は残り20年となります。残存期間が短い物件は市場価値が下がる傾向にあるため、売却時期の判断は投資収益に大きく影響します。

外国人から外国人への売却は認められていますが、外国人がベトナム人から中古物件を購入することは原則として認められていません。 外国人が中古物件を購入できるのは、売主も外国人である場合に限られます。

ベトナム不動産投資で注意すべき3つのリスク

ベトナム不動産への投資には魅力的なメリットがある一方で、所有期間に関連するリスクも存在します。投資判断を行う前に、以下の3つのリスクを十分に理解しておくことが重要です。

ベトナムの法改正による規制変更リスク

ベトナムは社会主義国であり、不動産に関する法律は定期的に改正されています。2024年から2025年にかけても、住宅法・土地法・不動産事業法の3つの法律が同時に改正されました。 今後も規制が変更される可能性は十分にあります。

2025年8月には、ホーチミン不動産協会（HoREA）が外国人を正式に「土地使用者」として認定するよう政府に提案しました。現行法では住宅法が外国人の住宅購入を認める一方、土地法では外国人を土地使用者として認定していないという不整合があります。今後の法改正で外国人の権利が拡大する可能性もあれば、逆に規制が強化される可能性もあります。

法改正リスクに対応するためには、以下の点を心がけましょう。

• ベトナムの不動産関連法規の動向を定期的にチェックする
• 現地の法律事務所や不動産会社と連携し、最新情報を入手する
• 規制変更の可能性を織り込んだ投資計画を立てる

中古不動産の購入時は残存期間に注意

外国人から中古物件を購入する場合、前オーナーの所有期間を差し引いた残存期間しか取得できません。 これは投資収益に直接影響する重要なポイントです。

具体例で説明しましょう。前オーナーが20年間所有していた物件を購入した場合、買主である外国人の所有期間は50年から20年を差し引いた30年となります。残存期間が短いほど、将来的な売却価格や延長申請の余地が制限されます。

中古物件を検討する際は、必ず以下の点を確認してください。

• ピンクブックに記載されている所有期間の起算日
• 残存期間が投資計画に適しているかどうか
• 残存期間の短さが価格に適切に反映されているかどうか

新築プレビルド物件であれば50年の所有期間をフルに活用できるため、長期投資を考えている場合は新築物件の購入も選択肢に入れましょう。

長期保有と短中期売却どちらが有利？

所有期間の制限を踏まえた上で、長期保有と短中期売却のどちらが有利かは、投資目的や市場環境によって異なります。

長期保有のメリットとしては、賃貸運用による安定した家賃収入の確保や、ベトナム経済成長に伴う不動産価格の上昇期待が挙げられます。ホーチミンやハノイなどの都市部では、インフラ整備の進展により不動産価格が上昇傾向にあります。

一方、短中期売却のメリットは、キャピタルゲインを早期に確定できることです。プレビルド物件を竣工前に購入し、完成後に売却することで短期間での利益確定を狙う投資家も少なくありません。

投資戦略を決める際は、以下の点を考慮しましょう。

• 投資資金の回収時期の希望
• ベトナム不動産市場の将来予測
• 為替リスクや送金手続きの手間
• 所有期間に関する法改正リスク

所有期間に関するよくある誤解と正しい理解

ベトナム不動産の所有期間については、インターネット上で不正確な情報も散見されます。よくある誤解を解消し、正しい理解に基づいて投資判断を行いましょう。

「不動産が50年で強制没収される」は本当？

「50年経ったら不動産を強制的に没収される」という情報を見かけることがありますが、これは正確ではありません。 50年の所有期間が満了しても、自動的に没収されるわけではなく、延長申請や売却・贈与を行う機会が与えられています。

正確に言えば、所有期間満了前に何の手続きも行わなかった場合にのみ、建物が国有資産となります。 所有者が適切に行動すれば、資産価値を守る手段は確保されています。

ただし、延長が必ず認められるという保証はなく、50年後のベトナムの法制度がどうなっているかは予測できません。リスクを過小評価することも過大評価することも避け、冷静な判断を心がけましょう。

法人名義で購入した場合の所有期間は？

外国法人がベトナムで不動産を購入する場合、所有期間のルールが個人とは異なります。法人名義の場合、所有期間は投資登録証明書（IRC）の有効期限に連動します。

また、法人名義で購入した物件には重要な制約があります。法人名義の不動産は、当該企業に勤務する従業員の社宅としてのみ使用でき、一般の第三者に賃貸することは認められていません。賃貸運用による家賃収入を目的とする場合は、個人名義での購入が必須となります。

法人名義と個人名義の違いをまとめると以下のとおりです。

ベトナム人と結婚している場合は期間制限なし？

ベトナム人と結婚している外国人は、所有期間の制限を受けません。 住宅法2023によると、ベトナム国籍を持つ者と婚姻関係にある外国人は、ベトナム人と同様に長期安定的な所有権が認められます。

同様に、海外在住のベトナム人（ベトナム国籍保持者）と結婚している外国人も、期間制限なく住宅を所有できます。これは多国籍の家族がベトナムで安定した生活基盤を築く上で大きなメリットとなっています。

ただし、この特例を適用するためには、婚姻関係を証明する書類が必要です。不動産購入の際には、戸籍謄本や婚姻証明書などを準備しておきましょう。

まとめ： ベトナム不動産の所有期間は外国人の場合最長50年ですが、条件を満たせば延長申請により最大100年まで所有可能です。購入前に法律の基本ルールを理解し、延長手続きや出口戦略を含めた長期的な投資計画を立てることが成功への鍵となります。法改正リスクにも注意を払いながら、信頼できる現地の専門家と連携して投資を進めましょう。