ベトナムのコンドミニアムとヴィラ｜外国人が購入できる物件タイプ

ベトナム不動産への投資を検討する際、コンドミニアムやヴィラなど外国人が購入できる物件の種類を正確に理解することが重要です。2024年の住宅法・不動産事業法の改正により、ベトナムではコンドミニアムやヴィラなどの住宅だけでなく、コンドテルなどの商業施設も購入可能になりました。本記事では、ホーチミン・ハノイ・ダナンなどベトナムの人気エリアで日本人投資家が購入できる物件を詳しく解説します。

外国人が購入できるベトナム不動産は？住宅と商業施設の2つのカテゴリー

ベトナムでは2015年の住宅法改正により外国人の不動産購入が解禁されました。2024年8月1日には改正住宅法（2023年制定）・改正不動産事業法・改正土地法の3つの法律が同時に施行され、外国人が購入できるベトナム不動産のルールがより明確になっています。

外国人が購入可能なベトナム不動産は、大きく分けて「住宅」と「商業施設」の2つのカテゴリーに分類されます。住宅カテゴリーには住宅法2023が適用され、商業施設カテゴリーには不動産事業法2023が適用されます。住宅と商業施設では適用される法律が異なるため、所有期間や購入制限にも違いがあります。 ベトナム不動産への投資を検討する際は、購入したい物件がどちらのカテゴリーに該当するかを最初に確認してください。

住宅カテゴリー：コンドミニアム・ヴィラ・サービスアパートメント

住宅カテゴリーに含まれる物件は、住宅法2023に基づいて外国人が購入できます。 住宅カテゴリーには、コンドミニアム（集合住宅）、ヴィラ（戸建て住宅）、タウンハウス、サービスアパートメントなどの物件タイプが含まれます。

外国人が住宅カテゴリーの物件を購入する場合、以下のルールが適用されます。

• 所有期間は最長100年：外国人の所有期間は50年で、1回に限り50年の延長が認められています
• コンドミニアムは総戸数の30%まで：1棟のコンドミニアム内で外国人が購入できる戸数は総戸数の30%が上限です
• ヴィラは1区域あたり250戸まで：人口1万人相当の区域において外国人が購入できるヴィラは250戸が上限です

所有期間の最長100年という条件は、アジアの不動産市場の中でも比較的有利な条件といえます。住宅カテゴリーの物件を購入した外国人には、ピンクブック（土地使用権・住宅所有権証明書）が発行されます。 ピンクブックは日本の登記簿に相当する公的書類で、外国人でもベトナム不動産の正式な所有権を取得できます。

商業施設カテゴリー：コンドテル・リゾートヴィラ

商業施設カテゴリーに含まれる物件は、不動産事業法2023およびDecree 10/2023に基づいて外国人が購入できます。 商業施設カテゴリーには、コンドテル（ホテルとコンドミニアムを組み合わせた宿泊施設）、リゾートヴィラ、オフィステルなどの物件タイプが含まれます。

商業施設カテゴリーの物件は住宅カテゴリーとは異なり、所有期間は最長50年（特例で70年）に制限されます。 住宅のような50年延長の制度は適用されません。一方で、住宅法の30%制限は適用されないため、外国人枠を気にせず購入できる点はメリットです。コンドテルについては後のセクションで詳しく解説します。

ベトナムで外国人が購入できない不動産：土地・オフィスビル・商業ビル

ベトナムでは外国人が購入できる不動産の種類が限られており、以下の不動産は外国人個人では購入できません。

• 土地のみの取得：ベトナムでは土地は「全人民の公財産」とされ、国が代理管理するという考え方が憲法で定められています。外国人は建物に付随する形で期限付きの土地使用権を取得します
• オフィスビル・商業ビル：オフィスビルや店舗ビルなどの事業用不動産は外国人個人では購入できません。投資する場合はベトナム国内でFDI法人を設立する必要があります
• 国防・安全保障エリアの物件：軍事施設や国境付近など、国防上の理由で外国人の所有が禁止されているエリアがあります

ダナンの海岸沿いのビーチフロント物件の多くは国防エリアに指定されており、外国人所有権ではなく長期使用権付き物件として販売されています。 購入前にエリアの制限を確認することが重要です。

コンドミニアムとヴィラ｜ベトナムで日本人投資家に人気の物件タイプを比較

住宅カテゴリーの中で、日本人投資家に最も人気があるのはコンドミニアムとヴィラです。ベトナム不動産仲介協会（VARS）の調査によると、2024年に外国人がハノイ市で購入したコンドミニアムは2,800戸以上にのぼり、投資需要の高さがうかがえます。コンドミニアムとヴィラでは価格帯や投資特性が大きく異なるため、投資目的に応じた物件タイプの選択が重要です。

コンドミニアム：ベトナムで外国人投資家に最も選ばれる物件タイプ

コンドミニアムはベトナムで外国人投資家に最も選ばれている物件タイプです。ホーチミンやハノイの都市部では、外国人駐在員向けの賃貸需要が安定しており、インカムゲイン（賃貸収入）を目的とした投資に適しています。

コンドミニアムの価格帯は立地やグレードによって異なりますが、ホーチミンやハノイの人気エリアでは2,000万円〜5,000万円程度が中心となっています。2024年時点では、ホーチミンの平均価格は約3,266米ドル/㎡、ハノイは約2,210米ドル/㎡で、ハノイの価格上昇率がホーチミンを上回っています。

コンドミニアム投資の利回りは物件のロケーションや管理状況によって異なりますが、一般的にグロス5〜8%程度とされるケースがあります（市場データに基づく目安であり、将来の収益を保証するものではありません）。 ホーチミンの平均的な不動産収益はハノイより27%ほど高いというデータもあり、賃貸収入を重視する場合の選択肢になります。コンドミニアムは流動性も比較的高く、出口戦略を立てやすい物件タイプといえます。

ヴィラ・タウンハウス：高額だが1区域250戸までの数量制限あり

ヴィラやタウンハウスは価格が3億円以上と高額で、コンドミニアムと比較して投資のハードルが高い物件タイプです。外国人が購入できるヴィラは人口1万人相当の区域につき250戸までという数量制限があり、人気エリアでは外国人枠が埋まっている場合もあります。

ヴィラは投資目的よりも居住やセカンドハウス目的での購入が多い傾向にあります。ホーチミンの2区（タオディエン）やハノイのタイホー区など、外国人が多く住むエリアでは富裕層向けのヴィラ需要があります。土地使用権は建物に付随する形で取得でき、ピンクブックにも土地使用権の情報が記載されます。

2024年第1四半期にはハノイでヴィラ・タウンハウスの販売数が前年同期比110%増加、ホーチミンでも143%増加しており、市場の回復傾向が見られます。ただし流動性はコンドミニアムより低いため、売却時に時間がかかる可能性を考慮する必要があります。

サービスアパートメント：賃貸需要が安定した物件タイプ

サービスアパートメントはホテルライクな管理サービスが付いた住宅です。家具付き・清掃サービス込みで提供されることが多く、外国人駐在員からの賃貸需要が高い物件タイプです。

サービスアパートメントは住宅カテゴリーに含まれるため、コンドミニアムと同様に30%制限が適用されます。投資する場合は運営会社の質が収益性に影響するため、デベロッパーや管理会社の実績を確認することが重要です。収益は稼働状況や運営会社の経営状況によって変動する点に注意が必要です。

コンドテルはベトナムで外国人も購入可能？住宅との違いと3つの注意点

コンドテルは2023年5月のDecree 10/2023施行により、正式にピンクブック発行対象となりました。外国人もコンドテルを購入できるようになり、ダナンやニャチャン、フーコック島などのリゾートエリアで投資機会が広がっています。 ただし住宅とは異なる法的位置づけのため、投資判断には注意が必要です。

コンドテルのベトナムでの法的位置づけ：住宅法ではなく不動産事業法が適用

コンドテルは観光法において「観光宿泊施設（căn hộ du lịch）」と定義されており、住宅法2023の「住宅」カテゴリーには含まれません。 コンドテルには不動産事業法2023が適用され、外国人や外資系企業の購入が認められています。

住宅法の30%制限はコンドテルには適用されないため、外国人枠を気にせず購入できます。一方で、コンドテルは商業・サービス用地に建設されるため、住宅用地に適用されるルールとは異なる制限があります。

所有期間の違い：最長50年で住宅より短い

コンドテルの所有期間はデベロッパーに付与された商業用地使用期間に制限され、最長50年（特例70年） となります。住宅のような50年＋延長50年（最長100年）の制度は適用されません。

購入時点でデベロッパーの土地使用期間が残り30年であれば、購入者の所有期間も30年に制限されます。住宅用地への転換は法律上ほぼ不可能なため、所有期間の終了後は物件を手放す必要があります。長期保有を前提とした投資には向いていない点を理解しておく必要があります。

ピンクブック未発行物件と流動性リスク

2016年から2019年のコンドテルブーム期に建設された物件の多くは、防火安全基準（QCVN 06:2022/BXD）を満たさずピンクブックが未発行のままとなっています。ホーチミン市不動産協会（HoREA）の統計によると、2022年末時点で約83,000戸のコンドテルがピンクブック発行待ちの状態でした。

ピンクブックが発行されていない物件は、銀行の担保評価が低く融資を受けにくい傾向があります。また売却時にも買い手が見つかりにくく、流動性に課題があります。 コンドテルへの投資を検討する際は、ピンクブックの発行状況を必ず確認し、発行済みまたは発行見込みが明確な物件を選ぶことが重要です。

新築と中古どちらを選ぶ？外国人の購入条件の違い

外国人がベトナムで不動産を購入する場合、新築と中古では購入条件が大きく異なります。ベトナム人所有の中古物件は外国人が購入できないという重要なルールがあるため、物件選びの際は注意が必要です。

新築物件（プレビルド含む）は外国人枠の範囲内で購入可能

デベロッパーから直接購入する新築物件は、外国人枠（コンドミニアム30%・ヴィラ250戸）の範囲内であれば購入可能です。建設中のプレビルド物件も購入対象となり、分割払いにより10〜15%程度の割引が得られるケースもあります。

プレビルド物件を購入する場合は、建設遅延リスクに注意が必要です。資金不足やトラブルによりデベロッパーから物件の引き渡しを受けられないケースが過去にありました。デベロッパーの実績や財務状況を確認し、信頼性の高い物件を選ぶことが重要です。改正不動産事業法では、未完成不動産の手付金が販売価格の5%を超えないよう規制が強化されています。

中古物件は外国人所有者からのみ購入可能だがベトナム人からは購入不可

外国人はベトナム人が所有する中古物件を購入できません。 外国人が中古物件を購入できるのは、外国人オーナーが所有している物件に限られます。2024年の住宅法改正で外国人同士の売買が明確に認められたことは重要な変更点です。

外国人所有の中古物件を購入する場合は、前オーナーの所有期間を引き継ぐ形で購入することになります。購入前に関係機関への不動産取得申請を行い、承認を得ておく必要があります。

中古購入時は所有期間の残存年数に要注意

外国人所有の中古物件を購入する場合、所有期間は前オーナーの残存期間を引き継ぎます。 たとえば前オーナーが10年間所有した物件を購入した場合、購入者の所有期間は50年−10年＝40年となります。

残存期間が短いと将来の売却時に買い手が見つかりにくく、出口戦略に影響します。中古物件を検討する際は、残存期間が十分にあるかを必ず確認してください。延長申請の可否や条件についても、購入前に確認しておくことをおすすめします。

ホーチミン・ハノイ・ダナン｜ベトナムのエリア別おすすめの物件タイプ

ベトナム不動産投資で人気の3都市について、物件タイプごとの投資特性を解説します。投資目的がインカムゲイン（賃貸収入）かキャピタルゲイン（売却益）かによって、適したエリアと物件タイプが異なります。

ホーチミン：外国人駐在員向けコンドミニアムなど賃貸需要が最も高いエリア

ホーチミンはベトナム最大の経済都市で、外国人駐在員向けの賃貸需要が最も高いエリアです。日系企業も多く進出しており、日本人にも住みやすい環境が整っています。

ビンタン区や2区（トゥドゥック市タオディエン）は外国人駐在員が多く、コンドミニアムの賃貸需要が安定しています。Knight Frankの調査によると、2024年の平均コンドミニアム価格は約3,500米ドル/㎡で、価格上昇率は前年比12〜24%程度とハノイ（35%程度）より緩やかです。価格水準はハノイより高いものの、賃貸収益はハノイより27%ほど高いというデータがあり、インカムゲインを重視する投資家に適しています。

ハノイ：価格上昇率が高くコンドミニアムなどのキャピタルゲイン期待

首都ハノイは2024年にコンドミニアム価格が前年比35%上昇しており、キャピタルゲインを狙う投資に適しています。タイホー区やロンビエン区などで開発が活発に進んでいます。

Knight Frankの調査によると、2024年の平均コンドミニアム価格は約2,850米ドル/㎡で、ホーチミンより価格水準は低いものの上昇率が高い傾向にあります。サヴィルズの予測では、2025年以降に101のプロジェクトから約84,400戸のコンドミニアムが市場に供給される見込みです。価格上昇により利回りは低下傾向にあるため、賃貸収入よりも売却益を重視する投資家に向いています。

ダナン：リゾート需要とコンドテル投資の注意点

ダナンは中部のリゾート都市で、観光客向けの短期賃貸需要があります。ミーケビーチやソントラ半島などの人気エリアでは、リゾートヴィラやコンドテルへの投資機会があります。

ダナンはコンドテル物件が多いエリアですが、ピンクブック未発行のリスクに注意が必要です。また海岸沿いの物件は国防・安全保障エリアに指定されているケースが多く、外国人が購入できない物件や長期使用権付き物件として販売されている物件があります。ダナンで物件を購入する際は、外国人が購入可能な物件かどうか、ピンクブックが発行されているかどうかを必ず確認してください。

ダナンはデジタルノマドやリタイア後の生活を送る外国人にも人気のエリアで、居住目的での購入需要も増加しています。投資目的だけでなく、将来的な移住先としてダナンの物件を検討する日本人投資家も増えています。